Titlul original:
The Versatility of the Real Estate Asset Class - the Singapore Experience
Conținutul cărții:
Capitolul 1 analizează îndeaproape două tipuri de investitori eterogeni (momentum și dispoziție) pentru a forma un model diferențial unic, pentru a interpreta dinamica prețurilor locuințelor. Trei parametri sunt esențiali, și anume autocorelația, rata de revenire medie și ajustarea contemporană către prețul de echilibru pe termen lung. Principala implicație este că boom-ul din 2006 al pieței locuințelor private din Singapore nu oferă o magnitudine la fel de mare ca cea a câștigului de preț din boom-ul și redresarea pe termen lung din anii 1990. Piața locuințelor private din Singapore prezintă un risc scăzut, oferind randamente stabile datorită faptului că nu a existat practic nicio divergență, chiar și în perioada speculativă a anilor 1990. Cel mai bun mod de a investi este de a lua în considerare strategia momentum și de a evita comportamentul de turmă pentru un profit durabil. Pentru factorii de decizie, piața imobiliară privată din Singapore este supramortizată pe termen lung. Capitolul 2 adoptă teoria jocurilor pentru a analiza piața oligopolistă a dezvoltării rezidențiale private; determinarea prețurilor de vânzare a dezvoltării rezidențiale pe o piață incertă și în condițiile unor informații incomplete din partea dezvoltatorilor concurenți; interacțiunea dinamică dintre dezvoltatori; decalajele în timp ale finalizării proiectului de dezvoltare de la începutul proiectului; lansarea la vânzare a dezvoltării rezidențiale înainte de finalizare și constrângerile de capacitate proprii ale dezvoltării rezidențiale. Dezvoltatorii tind să coopereze pentru a obține beneficii pe termen lung, ceea ce duce la o încetinire a vânzărilor.
Profiturile relativ ridicate, care pot fi obținute în primele câteva perioade, oferă posibilitatea de a subcota prețurile altora, de a vinde mult mai repede. Avantajul primului venit pe o piață nouă este evident. Pe măsură ce incertitudinea crește, prețurile scad, în timp ce variabilitatea prețurilor crește. Capitolul 3 analizează natura instituțională a originii juridice și a randamentelor totale (TR), derivate din investiția în proprietățile imobiliare directe ale unei țări și prin adoptarea unui model multi-factorial al teoriei prețurilor de arbitraj (APT). Modelul autoregresiv de ordinul 1 și 4 este adoptat pentru a de-smoletiza TR-urile. Datele netezite sunt utilizate împreună cu 2 variabile macroeconomice (rata de creștere a PIB real și rata dobânzii) și 1 factor de risc imobiliar (rata locurilor vacante) pentru a forma modelul structural multifactorial. Se efectuează o analiză a panelului grupat cu variabilele fictive ale sistemului juridic, care indică originea juridică britanică și originea juridică franceză, și cu încărcările factorilor (adică sensibilitatea factorului de risc la TR). Factorii de risc macroeconomic și imobiliar în echilibru afectează TR. Rata locurilor vacante impune o primă de risc ridicată și semnificativă datorită impactului său direct asupra TR, în raport cu rata de creștere a PIB și rata dobânzii. Capitolul 4 se referă la investiția imobiliară mezanin (REMI), un nou instrument financiar pentru piața imobiliară din Asia, și examinează structura REMI, măsurarea și caracteristicile riscurilor și randamentelor sale prin intermediul unui model de arbore binomial al activelor (BAT) orientat spre viitor.
Se adoptă o probabilitate de stabilire a prețurilor neutră din punctul de vedere al riscului. REMI suportă mai multe riscuri decât împrumuturile bancare comerciale tipice, rezultând rate ale dobânzii mai ridicate decât capitalul propriu pur. Diferitele aspecte legate de risc se concentrează asupra a două surse majore - riscul raportului financiar împrumut/valoare (LTV) și riscul imobiliar și al piețelor de capital. Capitolul 4 răspunde nevoii de a acoperi lacunele privind structura și performanța REMI în regim staționar, utilizând informații și surse de date fiabile și autorizate. În cele din urmă, capitolul 5 oferă concluzia acestei cărți.
